SPCとはSpecialPurposeCompanyの略、信託・組合の事です。

不動産の証券化の仕組みと特徴、そしてSPCとは何の略で何の事?

3-2不動産証券化の仕組みと特徴。SPCとは。不動産証券化を一言で表すと、「対象不動産から生まれるキャッシュフロー(収益)を、①デット投資家(銀行等)への元利金の支払いと②エクイティ投資家に配当する仕組み」と言えるでしょう。そして、それを確実なものとするために利用される器がSPC(特別目的会社:SpecialPurposeCompany)です。厳密に言うと、SPCには信託・組合などいくつかの形態がありますが、ここでは、それらすべてを総称してSPCと表記することにします。

図表3-2のスキーム図からわかるとおり、SPCが不動産を所有していますが、SPC自身は不動産の運用判断を行いません。これは、不動産の証券化において、不動産の所有と経営は分離されており、実際には、AM(アセット・マネジャー)と呼ばれる不動産運用会社が運用判断を行っているためです。SPCが「器」と称される理由はここにあります。一方、AMはエクイティ投資家への配当の極大化を目標として、「高収益不動産の取得」「レバレッジ効果の調整(P47~49参照)」などの運用判断(不動産の取得・運用・管理・処分など)を実際に行っています。

AMの手腕によって、エクイティ投資家の配当は大きく左右され、ひいてはAM自らの報酬拡大に繋がりますので、彼らの運用判断は極めて重要な位置付けにあると言えるでしょう。図表3-3◇ノンリコースローンのイメージリコースローンは借り手の資産・信用に基づいて弁済を求めることができる(遡及可能)のに対して、ノンリコースローンは返済原資となる責任財産(担保)が限定されていて、借り手のリスクが限定できるSPCを主体として不動産を購入する場合、ノンリコースローン(責任財産限定型ローン)を利用した資金調達が多くみられます。
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主体の市場には簡単には移行せず、予想以上にオポチュニスティックな状態が長く続いていたということになります。不動産ファンドでは、図表3-7をもっと緻密にしたキャッシュフローの予測を立て、収益判断の妥当性を説明します。これまで価格が上昇してきたのは、彼らの予測が当たってきたからですが、予測のための要素を分解して考えることは有意義なことです。

不動産ファンドは、今まではどのような要素をどう評価して投資を正当化してきたのでしょうか。これからも正当化できる要素はあるのでしょうか。この問題については、第3部で改めて考えます。3-4プライベート・ファンドの実像に迫るプライベート・ファンドの仕組み不動産プライベート・ファンド(私募ファンド)は、公募によらない任意の投資家から集めた資金を不動産に投資し、その運用による収益を投資家に還元する仕組みで、図表3-2で説明した形とほぼ同じです。

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